Ипотека и самоучастие: планирайте целия бюджет

Лимитите на БНБ (LTV до 85%, DSTI до 50%, срок до 30 години) са горни граници, в рамките на които банките трябва да работят — те не са гаранция, че конкретна банка ще одобри точно толкова кредит, колкото лимитът позволява. Всяка банка прави собствена преценка на риска, доходите и кредитната история, а част от условията може да са по-консервативни от регулаторния таван.

Освен самите лимити, е добре да имате предвид, че условията могат да варират и според типа доход (трудов договор, свободна професия, доход от чужбина) и според вида на имота — новопостроен, в процес на строителство или на вторичния пазар.

Банковата оценка на имота действа като ограничение върху обезпечението: банката прилага процента на финансиране (LTV) спрямо по-ниската от договорената цена и собствената си оценка, а не автоматично спрямо цената. Освен това конкретната банка може да ограничи финансирането и спрямо самата договорена цена, независимо от оценката — условията се потвърждават с банката за всеки случай.

• Собствено участие за самата покупка — разликата между договорената покупна цена и одобрения размер на кредита.
• Разходи по сделката — нотариални такси, такса вписване, местен данък и такси по кредита, които варират и трябва да се проверят при конкретната сделка.
• Евентуално обзавеждане или довършителни работи, ако имотът не е готов за нанасяне.
• Финансов резерв за непредвидени разходи — технически ремонт, забавяне на продажба на текущо жилище и подобни.

Планирайте всяко от тези пера поотделно, вместо да приемате, че „собственото участие“ покрива всичко извън самия кредит — именно разходите по сделката най-често се подценяват.

Преди да изберете конкретна оферта, е полезно да изясните няколко неща с кредитния консултант, вместо да разчитате само на рекламния лихвен процент.

• Каква е разликата между номиналния лихвен процент и годишния процент на разходите (ГПР) по офертата, и кои такси и задължителни продукти точно влизат в ГПР — това се потвърждава конкретно с банката.
• Как се определя оценката на имота и кой я извършва — независим оценител или оценител, посочен от банката.
• При какви условия банката допуска отклонение от стандартните лимити по изключение.
• Какви документи за доход се признават, ако част от него е от чужбина или от свободна професия.

Да приемем хипотетично, че купувач договаря покупна цена от 140 000 EUR, а банковата оценка на имота излиза по-ниска — 135 000 EUR. При максимално допустимо съотношение кредит/стойност от 85%, прилагано към по-ниската оценка, максималният кредит е 114 750 EUR (85% от 135 000 EUR). Собственото участие за самата покупка е разликата между договорената цена и одобрения кредит: 140 000 − 114 750 = 25 250 EUR — отделно от разходите по сделката и евентуално довършване.

Ако банковата оценка съвпадаше с договорената цена, максималният кредит при същия процент LTV би бил по-висок, а необходимото собствено участие — по-ниско. Затова е важно да се планира с реалистично очакване за оценката, а не само с договорената цена, а разходите по сделката и евентуалното довършване да се броят отделно от собственото участие за самата покупка.

Освен самото собствено участие, е важно месечната вноска по кредита, съчетана с други текущи задължения, да остава в разумни граници спрямо дохода на домакинството — това е логиката зад лимита DSTI до 50%. Преди да търсите конкретен имот, е добре да получите предварителна ориентация от банка относно реалистичния размер на вноската при вашия доход.

Изчислете целия бюджет по категориите по-горе, преди да започнете огледи, и поискайте предварително одобрение от банка, за да знаете реалните си граници. При структуриране на сделка и координация с банка нашият екип може да съдейства.