Ново строителство: какво да проверите зад „Акт 16“

Протоколът (Акт 16) се съставя от държавна приемателна комисия, след като възложителят е поискал от ДНСК назначаването ѝ. Той удостоверява годността за ползване, но не прави сградата формално въведена в експлоатация. Последователността при първа до трета категория е: искане на възложителя → приемателна комисия и Акт 16 → разрешение за ползване от ДНСК.

На практика много продавачи и агенти употребяват „Акт 16“ като синоним на „сградата е готова и легална“, защото съставянето му действително е важна крачка — но между него и окончателния документ за въвеждане в експлоатация може да мине време, в което все още текат проверки или се отстраняват забележки.

При строежите от първа до трета категория документът, който търсите, е разрешението за ползване от ДНСК. При четвърта и пета категория въвеждането в експлоатация става с удостоверение от органа, издал разрешението за строеж — обикновено общината — по отделна процедура, без разрешение за ползване от ДНСК. Затова „има ли Акт 16“ не е универсалният въпрос за всяка нова сграда.

Категорията на строежа се определя още на етап проектиране и е записана в самото разрешение за строеж, затова е разумно да проверите категорията заедно с останалите данни за сградата, вместо да приемате по подразбиране коя процедура се прилага.

Покупка на незавършен обект е възможна, но тогава плащанията обикновено се обвързват по договор с проверими етапи на строителството, а финалното плащане и прехвърлянето — с издаден документ за въвеждане в експлоатация. При завършена сграда, преди капаро, поискайте номер и дата на разрешението за ползване или на удостоверението според категорията. Проверете и дали документът покрива цялата сграда или отделен етап.

• Има ли издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация или разрешение за ползване, и за коя част от сградата.
• Съвпада ли описаният в документа строеж с реално изпълненото (брой етажи, предназначение).
• Ако сградата все още няма такъв документ — на какъв етап е процедурата и кой орган я води.
• Отнася ли се документът за цялата сграда, или само за част от нея (например отделен вход или етап).

Най-честата грешка е да се приеме устно уверение вместо писмен документ — номер и дата на удостоверението могат да се проверят, докато „скоро ще излезе“ не може. Втора честа грешка е да не се прави разлика между статуса на цялата сграда и статуса на конкретния апартамент, особено при проекти с няколко етапа на строителство и отделни входове. Трета грешка е подписване на окончателен договор преди яснота по статуса, с надеждата, че документът „ще дойде“ преди нотариалния акт.

Купуването на имот в сграда без финализирано въвеждане в експлоатация е обичайна практика при строеж „на зелено“, но изисква ясно разбиране на етапа и реалистична преценка на времето до завършване. Банките обикновено обвързват усвояването на ипотечен кредит с конкретен етап на строителството, затова е добре да синхронизирате плащанията по договора с планирания бюджет за ипотека още преди да подпишете.

Да приемем хипотетично, че апартамент на стойност 130 000 EUR се купува на етап „груб строеж“, с плащания, обвързани с напредъка на строителството.

Поискайте писмено потвърждение за точния статус на сградата и запазете копие на всеки документ, свързан с въвеждането в експлоатация. При съмнение относно тълкуването на документите е разумно да се консултирате с инженер или юрист, запознат с конкретния обект. Ако обмисляте покупка на ново строителство, свържете се с нас за съдействие при проверката.